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香港新界西貢原居村民如何能夠根據新界西貢村屋政策,申請批准建造西貢村屋。政府的目的並非訂立任何法律權利或義務,而只是闡釋政府現行西貢村屋政策的要點。倘申請人想深入了解有關詳情,可向西貢地政處查詢。 西貢原居村民,指年滿18歲,父系源自1898年時為香港新界西貢認可鄉村居民的男子。認可西貢鄉村:指經西貢地政總署署長核准的「西貢鄉村名冊」上載列的鄉村。西貢村屋批地契約:指香港當局自1972年12月實施西貢村屋政策以來,以私人協約方式批出政府土地的地契,或准許原居村民在私家地上建造小型屋宇的建屋牌照,或以換地方式批出的批約;亦指下列在實施現行西貢村屋政策之前的批約:以限制鄉村拍賣方式批出的批約;以減收或寬免補價方式換地而成的契約;或,政府發給西貢原居村民建造鄉村式屋宇的「免費建屋牌照」簽發西貢村屋契約的準則,當局在簽發西貢村屋契約前,會考慮下列主要準則:申請人必須為西貢原居村民;申請人以前未有 接受過當局以任何形式批出土地建造西貢村屋;申請建造西貢村屋的地點須位於西貢鄉村式規劃發展區及認可西貢鄉村範圍或擴展區內;申請建造西貢村屋的地點不受即將進行的發展所影響,亦不妨礙任何日後的規劃或發展計劃; 及西貢村民對建屋建議並沒有反對或並未能提出充足理據的反對意見。申請西貢村屋批地及建屋的方法和程序申請人必須填寫一份申請建造西貢村屋的綜合申請表格 (包括申請表格、證實申請人身分的聲明書及申請人的法定聲明書。西貢村民可申請作西貢村屋買賣、西貢村屋租盤、西貢村屋成交紀録、西貢村屋地產、西貢村屋代理、西貢村屋租售、西貢村屋出租、西貢村屋出售、西貢村屋放盤、西貢村屋租、西貢村屋租盤2013、西貢村屋網、西貢地產、西貢地產代理、西貢地產公司、西貢地產村屋、西貢地產租盤、西貢地產網、西貢地產代理公司、西貢地產成交、西貢房地產中介、西貢物業代理、西貢樓盤、西貢租盤、西貢賣盤。有關表格可向西貢地政處免費索取。填妥的申請表格,連同由西貢之村代表、西貢鄉事委員會主席或副主席簽署證實申請人身分的聲明書,可郵寄或親身送交西貢地政專員審理。 西貢地政專員收到申請表格後,會知會申請人已收到其表格和預計處理其個案的日期。西貢地政專員會按接獲申請的日期,發信邀請申請人,於預約時間往西貢地政處會晤及作出法定聲明。申請人屆時須親自帶同出生證明書、香港身分證或護照,以及其他用以證明他原居西貢村民身分的一切有關證明文件,並須就有關申請事項,例如擬建村屋的地點、設計大綱、大小及方向等,作出詳細解釋。為方便申請能順利處理,申請人可向西貢地政專員提交下列資料 :申請地段的業權資料,即有關地段在土地註冊處註冊記錄的副本。 申請建屋地段的1比1000測量圖,標示擬建屋宇的長度、闊度、高度及層數和有關露台的尺寸、方向及化糞池和滲水井的位置。西貢地政專員會在有關西貢鄉村及西貢鄉事委員會張貼告示,以14天為期,瞭解當地人士是否提出具充足理據的反對意見。有需要時,並會諮詢政府其他有關部門,例如規劃署等的意見。諮詢一般需時三個星期。倘申請人符合各項要求,申請獲得批准,西貢地政專員便會向申請人發出批地建議書,並夾附繳款通知書,要求申請人繳付所需的地價及/或行政費一俟申請人接納批地條件及繳付所需款項,西貢地政專員即可與申請人簽立土地契約或有關建屋牌照的文件。簡單的個案由西貢地政專員開始處理有關申請當日起計,直至簽立文件的日期為止,大約需時170個工作天; 複雜的個案則需要較長的時間才能辦妥,確實需時多久,視乎個案的複雜程度和性質而定。申請人需親自簽立批地文件,只在特殊的情況下才可授權他人簽立有關文件 。完成批地後,申請人須向西貢地政專員申請並取得三份豁免證明書(分別為建築工程、地盤平整工程及渠務工程豁免證明書),然後才可在有關地點展開建築工程。有關詳情,可參閱西貢地政總署於一九九九年九月印製的「興建新界豁免管制樓宇須知」資料小冊子。同時,申請人須向西貢地政專員申請,要求實地劃出小型村屋的建屋界線。倘西貢地政專員因地盤的地理或土力限制而不能簽發地盤平整工程及渠務工程豁免證明書,申請人必須向建築事務監督提交地盤平整工程及渠務工程的圖則,獲得批准後,方可施工。西貢地政專員倘否決申請,會向申請人發出信件,說明否決申請的理由。某些申請必須,事先取得根據《城市規劃條例》(第131章)發出的規劃許可,西貢地政專員方可考慮有關申請。西貢地政專員會向申請人發出信件,解釋如何繼續辦理申請 建築規約及完工證在新批土地上建造西貢村屋,建築完工限期為36個曆月。建築工程完成後,申請人所聘用符合屋宇署認可的*T2合資格人士,及註冊結構工程師/註冊專業工程師須向西貢地政專員提交一份聯合簽署的興建完成報告。西貢地政專員在收到興建完成報告,並信納申請人已完全履行土地契約/建屋牌照規定的所有其他責任後,便會簽發完工證。

*T2 合資格人士是指持有科技學院頒發的土木/結構/建築科高級文憑或高級證書的人士,而該等文憑或證書須經職業訓練局審批及/或認可。該等人士並須具備總共不少於三年的相關工作經驗。 申請人可向西貢地政處查詢有關申請程序的詳細資料。 上訴申請人倘若不滿西貢地政專員拒絕申請的理由,可向所屬西貢鄉村的鄉事委員會尋求協助。倘西貢鄉事委員會認為申請人有理,可代為向西貢地政專員提出上訴。上訴會由地政總署總部或地政專員審慎考慮。西貢村屋政策是一項經行政局(現稱「行政會議」)批准,由1972年12月起實施的政策,旨在讓西貢原居村民得以一生一次向當局申請批准,在其所屬的鄉村內的合適土地,建造一所西貢村屋自住。

「認可西貢鄉村範圍」一般指環繞某認可西貢鄉村周圍300呎的地方,申請在這範圍內建造西貢村屋將可獲得考慮。不過,申請建屋地點如在環繞認可西貢鄉村周圍超過300呎的地方,但位於「發展審批地區圖」或「分區計劃大綱圖」上已劃為「鄉村式發展」用途,則申請亦可獲得考慮。「西貢村屋」基本上是按《建築物條例(新界適用)條例》(第121章)所載的規定建於新界的屋宇,主要特點是不得超過3層或高於 8.23 米(27呎),而上蓋面積通常不得超過 65.03 平方米(700平方呎)。根據上述條例,申請人在展開任何建築工程之前,除非由認可人士擬備的圖則已獲建築事務監督正式批准,否則必須先取得西貢地政專員發出的豁免證明書。業主並須向西貢地政專員分別申請地盤平整工程及渠務工程豁免證明書。在取得所需的豁免證明書或確定圖則已獲建築事務監督准前,不得展開任何工程。西貢地產代理凡申請建屋牌照或以由西貢村民交出土地而由當局重新批地的換地方式申請批地,西貢地產代理建造小型屋宇的土地必須是以申請人自己名義註冊擁有的土地。僑居海外的西貢村民倘申請在政府土地上建造西貢村屋,除非西貢地政專員信納申請人有意回港在該西貢鄉村定居,否則不會獲得考慮;但僑居海外的村民如申請在私家土地上建造小型屋宇,地政專員則可能予以考慮。當局在批准西貢村民建造西貢村屋時會收取行政費。當局亦會收取政府按特惠率計算的地價,但在批出免費建屋牌照供建造小型屋宇時,則會免收地價。對於在收地、清理、平整地盤或基礎設施方面使用過公帑的土地,所收取的地價將會較高。 根據《城市規劃條例》(第131章)的規定,西貢村民倘有意在「發展審批地區圖」或「分區計劃大綱圖」等法定圖則上所示的「西貢鄉村式發展」用途區以外的地方建造西貢村屋,必須根據該條例第16條先向城市規劃委員會申請規劃許可。須注意的重要事項在不合適的陡峭斜坡上建造西貢村屋的申請,通常不會獲得批准。在特殊的情況下,申請建屋的地點如獲批准在斜坡上進行地盤平整工程,申請人必須聘請認可人士或認可工程師,向建築事務監督提交地盤平整圖則請求批准。西貢村民倘申請在本「鄉」以外的地點建造村屋,除非能提出令西貢地政專員滿意的證據,證明自己的西貢祖先已在擬建小型屋宇的另一條「鄉」定居,而且當地西貢村民對建屋申請並無提出反對,否則不會獲得考慮。 倘涉及須分割一幅大地段,以供多位西貢村民建造多間西貢村屋,各申請人必須在提出申請之前,辦妥分割地段及訂定地界的手續。倘西貢地產代理發展項目包括拾間或以上西貢村屋,申請人提交申請前,須確保擬建屋宇地點已有或可根據規定設置緊急輛通道。對於九間或以下的發展,會否執行緊急車輛通道的規定,要視乎當地環境及發展潛質等因素而定。西貢地政處會諮詢消防處的意見,按個別情況審慎考慮每宗申請。

本文向有意購買西貢村屋的人士/西貢地產代理闡釋,在訂立西貢村屋買賣合約前必須注意的重要事項,但內容僅屬一般性質資料,並非巨細無遺,亦不會詳述交易的一切細節。文中同時介紹西貢物業代理/西貢地產代理須向賣方及買方出示以供查驗的各種文件,西貢地產代理以證明賣方擁有土地的業權或有權興建有關之西貢村屋。西貢地產代理/賣方的業權 - 賣方應出示有關之西貢村屋所在土地由政府發出的租契或批約的正本或核證副本,西貢地產代理以證明他擁有這西貢村屋的業權。政府租出或批出土地,可透過 兩種方式進行:(一)記錄在「集體契約」(前稱 「集體官契」,以下統稱「租契」)內,並在租契附表內詳列有關地段的資料,或(二)發出「新批 約」,包括批地規約、賣地規約及換地規約等(以 下統稱「新批約」)。倘租契附表或新批約所載的地段資料,顯示有關地段並非「屋地」或其他建築 物,有關土地應已獲政府發出建築牌照,准許將租契或新批約訂明的原本用途,改變為建築用途。 賣方必須是西貢村屋所在土地的承租人,或新批約的承批人,或為承租人或承批人的業權繼承人或承讓人,其業權並已根據《土地註冊條例》(第一二 八章)的規定,在有關的新界區土地註冊處登記。轉讓限制 - 根據西貢村屋小型屋宇政策(見註1) 向西貢原居村民批出的土地或發出的建築牌照,通常附有條文,限制土地的售賣或以其他方法轉讓。即使在土地上的發展已經完成,此等限制條文可能仍然有 效,例如西貢地產代理/西貢村民須向政府繳付額外的地價,才可將限制條文撤銷。西貢地產代理及買方必須細閱這些文件,查核這些限制條文是否仍然適用,或是否已由西貢地政專員發出修訂書或同意書撤銷。修訂書或同意書應在有關的西貢區土地註冊處登記。 除根據西貢村屋小型屋宇政策發出的土地批約或建築牌照外 ,集體契約或其他土地批約通常沒有訂立轉讓土地 的限制條文。不過,買方應當查閱契約或批地文件 ,西貢地產代理以確定是否訂有此類限制條文。

「祖」或「堂」 一些新界西貢土地由傳統組織擁有,這些組 織通常稱為「祖」或「堂」。根據《新界條例》第 十五條(第九十七章)的規定,祖或堂的註冊司理倘要出售以「祖」或「堂」名義擁有的土地,包括鄉村屋宇,必須事先取得西貢民政事務專員代民政事務局局長發出的同意書。買方應要求司理索取和出示上述同意書,以證明賣方已獲得當局同意出售西貢村屋鄉村屋宇。此項同意通常有時間限制,因此買方應確定同意書仍然生效,以及同意書內任何其他條款均已被遵守。發展條件 - 租契規定,承租人須向政府申請批准發展或重建工程的建築圖則。此項批准由西貢地政專員發出(在一九八二年四月一日前由政務專員 發出)。新批約大多訂有類似規定。而且,發展或 重建屋宇要受《建築物條例( 新界適用) 條例》(第 一二一章)規管,必須符合詳列於本文第5.2 段之規 定。新批約及建築牌照往往註明上蓋面積、高度、西貢村屋樓宇層數或其他發展條件的限制。 倘西貢鄉村屋宇的發展或重建工程逾越這些限制,有關 限制便須作出修訂,方法是由地政專員發出修訂書 ,西貢地產代理經業主簽署後,送交有關的新界區土地註冊處登 記,最後交予業主(或其承按人)保管,作為業權文件的一部份。倘已建的西貢鄉村屋宇違反新批約或建 築牌照的任何限制條文,而地政專員又沒有發出修訂書、不反對通知書,或表示暫准違例情況存在或 對違例情況不予追究的信件,政府可能會收回有關 土地及西貢村屋鄉村屋宇,並沒收契約或新批約,或要求修 正違例情況,達致政府滿意的程度。修正違例情況之餘,通常要繳交土地補價。西貢地產代理及買方須確定該西貢鄉村屋宇沒有違反租契或新批約或建築牌照內任何契諾、條款或條 件,包括關於發展或重建的契諾、條款或條件,因 違約可導致政府採取收地或其他執法行動。倘西貢地政 專員同意,可容許違例情況在現有屋宇留存期間暫時存在(不論是否須要繳付土地補價或暫准費), 方法是由西貢地政專員發出修訂書、豁免書或不反對通知書,並在有關的新界區土地註冊處登記。西貢地政專員可按其酌情權及在適 當情況下,發信准許輕微違反發展條件的情況在現有屋宇留存期間,暫時存在。該信亦須在有關的新界土地註冊處登記。業主應保留一份暫准書、豁免 書、修訂書或不反對通知書的副本,日後西貢地產代理連同其他業權文件向買方出示。土地界線圖 - 受集體契約規管的地段的圖則(只供識辨用),在西貢地政總署測繪處屬下各分區測量處有售。 其他地段的圖則通常夾附在新批約或建築牌照內。 西貢地產代理及買方亦可向西貢測量處購買這些地段的「地段鑑 辨圖」,作識辨用途。 在一九九六年一月十五日或該日後分割土地,必須根據《一九九五年土地測量條例》(第四七三章) 的規定,擬備土地界線圖,送交認可土地測量師簽署核證。興建西貢村屋屋宇所需文件 - 西貢地產代理及買方應要求賣方出示何種文件,取決於下列因素 :有關租契或新批約的條款;西貢村屋的尺寸;及建屋工程的動工日期。批約條款 - 倘擬興建西貢村屋土地的租契或新批約規定,須在展開建築工程前提交建築圖則的書面批准,則賣方應出示該書面批准(見上文第3.1 段)。如已獲發給建築牌照,則無須取得該項批准 。 倘租契或新批約的條款並不准許土地作建村屋用途, 則西貢地產代理及賣方應已申請並獲准修訂用途,以便建村屋,或與政府簽立以換地( 見註2) 方式批准建屋的 契約。如集體契約的准許用途為非建築用途,則應已獲發給建築牌照。 為租契申請具追溯性的書面批准,以修訂條款、換地或建築牌照方式更改用途以便建屋,通常不會獲准。不事先申請批准,即屬違約,政府可收回土地 。

新界西貢村屋倘符合以下準則,可免受《建築物條例 》(第一二三章)規管:屋宇上蓋面積不超過65.03平方米,高度不超過7.62米;屋宇上蓋面積不超過92.90平方米,高度不超過7.62米,而其建築圖則經地政專員(在一九八 二年四月一日前經政務專員)批准。 建築 工程在一九八七年十月十六日或之後展開,屋宇高度超過7.62米,但不逾8.23米,不超過三層,或其上蓋面積及承重牆厚度符合該條例附表第I部分第1(1)(a) 段的規定。西貢村屋倘超過此等尺寸,賣方應出示由建築事務監督根據《建築物條例》(第一二三章)批准的建築圖則。如並無經批准的建築圖則,或違反有關批准的任何條款,又或屋宇的尺寸超過該條例所容許的尺 寸,政府可能收回土地,或買家須按照《建築物條 例》拆卸該屋宇或其部分。 所需批准及證明書一九八七年十月十六日前興建的西貢村屋倘建築工程在一九八七年十月十六日前展開,只須在動工前取得租契或新批約所指定的批准(如有指定的話)(見上文第5.1段)。在一九八七年十月十六日或之後興建的西貢村屋.倘建築西貢村屋工程在一九八七年十月十六日或之後展開, 在動工前,除須取得租契或新批約所指定批准外( 如有指定的話)(見上文第5.1 段),尚須根據該條例,就有關屋宇、地盤平整及渠務工程,向西貢地政專員申領豁免證明書。完成興建西貢村屋 西貢村屋建成後,會由西貢地產代理及西貢地政專員(在一九八二年四月一 日前由政務專員)檢查。如一切符合規定,屋宇將獲發給載列租契、新批約或建築牌照條款的完成規定事項證明書。倘屋宇座落於集體契約的土地上, 或屬於舊屋重建,則不會獲發給完成規定事項證明 書。在此情況下,當局會發出通知書,西貢地產代理確認不反對該屋宇的入伙。如檢查發現屋宇的尺寸,與上文第 5.2 段所述者有輕微差異,則須當局發出通知書,表 示在屋宇的存在期內,容忍該等差異。事後補發批准通知書、不反對入伙通知書、容忍輕微差異通知書(如適用)及豁免證明書。 倘並未獲取第5.1 段所述的批准通知書,或確認不反 對入伙通知書、容忍輕微差異通知書(如適用), 或所需的豁免證明書,西貢地政專員在收取行政費用後 ,會補發所需的通知書或證明文件。如屋宇符合上文第5.2 段所述的尺寸,其地盤平整和渠務工程符合由本署鄉村改善組印發名為《興建鄉村屋宇須知─ 建築物業條例(新界適用)條例(香港法例第一二 一章)的規定》小冊內所載之豁免準則,地政總署署長可根據該條例第四及第六條,補發所需的豁免證明書。 倘西貢地產代理/西貢村屋擁有人能出示由註冊專業測量師或認可人士簽發的證明書,證明以下各項,西貢地政專員才會補發不反對入伙通知書或完成規定事項證明書:該擁有人是該西貢村屋的合法登記業權人;該西貢村屋符合有關租契、新批約或建築牌照的規定;該西貢村屋的尺寸、高度等,符合該條例的規定;和該西貢村屋的發展是在有關地段範圍 之內。 要求獲取通知書、豁免證明書及完成規定事項證明書的副本。 倘賣方不能尋獲有關的通知書、豁免證明書或完成規定事項證明書,可向西貢地政處索取副本,不過要支付影印費用。總結:在簽訂西貢村屋的買賣合約前 ,買方本人或其律師應要求賣方提交所有有關文件 ,以備查閱。買方或其律師並應到有關的新界土地註冊處進行查冊。買方應清楚知道:自己是與合法的業權擁有人(請參考上文第2.1 段)進行交易;租契、新批約或建築牌照是否載有任何條款,限制該西貢村屋的出售,以及如有的話,這些限制條款是否仍然適用,或已在向政府補付地價(請參考上文第2.2 段)後獲刪除;倘賣方為「祖」或「堂」, 該「祖」或「堂」已取得民政事務專員代民政事務局局長發出的同意書且該文件仍然有效,以及同意書內的條款(如有的話)已被遵守(請參考上文第2. 3 段);政府是否發出過會影響該西貢村屋的租契、新批約或建築牌照的條款修訂(請 參考上文第3.2 段);該項發展或重建是否按租契 、新批約或建築牌照的條款完成,若否,則違約情況是否已透過修訂條款、豁免書或不反對通知書予以糾正,如違約情況只屬輕微差異,則有關情況是否為地政專員容忍(請參考上文第3.3 及3.4 段;西貢地產代理及賣方是否已取得所需的全部批准,以動工興建或重建該西貢村屋(請參考上文 第3.1 及5.3 段);如該西貢村屋免受《建築物 條例》規管,其尺寸是否符合訂明的標準,若否, 其建築圖則是否已獲批准(請參考上文第5.2 段);如該西貢村屋( 如免受《建 築物條例》規管) 在一九八七年十月十六日或之後才興建,是否已取得各項豁免證明書; (i) 該西貢村屋在建成或重建後,是否已獲簽發不反 對入伙通知書、容忍通知書或完成規定事項證明書 。查詢:倘欲更詳盡了解本文提及的任何文件或證明書,可向西貢地政處查詢。關於此項政策的詳細內容,可參閱地政總署於一九九七年印製的另一份小冊。該小冊名為《新界小型屋宇政策(如何申請批准建造小型屋宇)》。新界西貢區的地政處及民政事務處皆備有這份小冊,供市民索閱。換地形式是指政府在地段業主交出舊有地段時,發出另一地段的新租契。

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